Según un
reciente estudio de la financiera National City Corporation y la
consultora Global Insight Inc., que analiza 317 mercados inmobiliarios
de Estados Unidos, en un 39% de éstos se registran precios muy
superiores a los que se corresponden con el valor real de los inmuebles.
El
reporte indica que el número de mercados con sobreprecios extremos ha
aumentado en un 11%, -afectando a 71 áreas metropolitanas del país- en
el primer trimestre de este año respecto al último de 2005.
"Aunque
la apreciación de un trimestre a otro se está frenando, todavía existe
un gran desequilibrio en la mayoría de los mercados. Conforme el ritmo
de apreciación vaya bajando, unido a una demanda más baja de casas es de
esperar que ese desequilibrio se vaya reduciendo", señaló Jeannine
Cataldi, economista principal de Global Insight, con motivo de la
publicación del estudio a mediados de junio.
California y Florida son los estados con mayor concentración de mercados
con sobreprecio.
Paul Yalnezian,
presidente de la inmobiliaria Right Home, destaca que el "inflamiento"
ficticio de los precios parte a menudo de la visión parcial del vendedor:
Para los
propietarios las casas son como hijos, y hay una tendencia a no ver los
defectos y pensar que valen mucho", dice el experto, quien agrega que
esta tendencia se ve favorecida en tiempos de "locura" inmobiliaria como
los últimos cinco años, en los que los compradores se peleaban por
comprar.
Según
David Berenbaum, vicepresidente ejecutivo de la Coalición para la
Reinversión Comunitaria (NCRC), una organización que vela por los
derechos de los ciudadanos, esta generalización de sobreprecios
ficticios puede tener consecuencias muy graves para los consumidores.
"Cuando
pagan más de lo que vale por una casa se les está robando plusvalía",
dice el experto señalando que el mercado inmobiliario presenta
condiciones peligrosas para los compradores.
Berenbaum señala que el hecho de que el mercado de la vivienda funcione
principalmente "a comisión" (por ejemplo para los prestamistas y agentes
inmobiliarios) favorece que los profesionales implicados en el proceso
de venta se interesen por empujar los precios hacia arriba.
El
experto explica que, según el Centro de Tasación y Valoración
Responsable (CRAV), que depende de NCRC, muchos tasadores reciben
presión para dictaminar precios inflados en sus reportes. Según dicho
centro, un 50% de los tasadores ha experimentado presión por parte de
los prestamistas para elevar los precios en un 10% como promedio.
Berenbaum destaca que la razón por la que a los tasadores les conviene
complacer al prestamista es porque éste es su cliente, es decir, es
quien decide qué tasador utilizar para sus transacciones. La ironía es
que generalmente es el comprador quien paga por sus servicios (el
prestamista suele pasar este costo al prestatario).
"Pero el
comprador sólo hace una transacción, mientras que el prestamista lleva a
cabo muchas, actuando como ‘cliente’ del tasador, aunque el dinero salga
en verdad del bolsillo del comprador" dice Berenbaum.
Ninguno
de los tasadores contactados para este artículo ha manifestado presión
alguna para sus dictámenes.
No es
exacta
"La
tasación no es una ciencia exacta", dice Jay Miranda, tasador de Los
Angeles, quien comenta que la principal referencia para fijar el valor
real es evaluar ventas comparables (mismo barrio, tamaño, fecha de
construcción, etc.).
Miranda
añade: "nosotros no somos economistas, ni pronosticamos la evolución del
mercado, sino que nos limitamos a dar una opinión profesional sobre
valor en un momento dado".
Lynn
Goss, de la financiera Pinnacle Financial Corporation, en Walnut, señala
por su parte, que a los prestamistas les conviene ser honrados."
"No
tengo ningún interés en gestionar un préstamo en el que el valor no se
corresponda con la realidad", dice Goss, aunque considera que es posible
que haya otros prestamistas sin escrúpulos que lo hagan.
Goss
explica que generalmente al tasador se le exigen tres estimaciones
comparables (dos más, además de la de la casa objeto del préstamo).
"Si por
alguna razón hay dudas, lo que hacemos es pedir dos o tres más y una
explicación fundamentada sobre un precio que pudiera parecer extraño ya
sea al alza o a la baja", dice Goss.
Y aunque
sin duda muchos profesionales inmobiliarios actúen honradamente y de
buena fe, Berenbaum aconseja a los compradores a que en la medida de sus
posibilidades comprueben e investiguen por ellos mismos, y no duden en
averiguar como se ha determinado el valor de la propiedad que les
interesa.
"Es el
comprador el que se la juega, y adquirir una casa por el precio
equivocado puede tener consecuencias catastróficas" dice el experto
señalando que entre esas consecuencias están la posible pérdida de la
casa si debido a la incogruencia entre el valor real y el monto del
préstamo se está produciendo una "amortización negativa", que es lo que
ocurre cuando se debe más de lo que el inmueble vale.
